随着315楼市维权活动的全面开展，针对广大网友的投诉本站将积极予以调查，同时邀请江苏君远律师事务所专业房产律师针对典型案例进行剖析，以期对广大购房者能够有所启示。本站继续欢迎广大网友积极提供维权线索。 

　　案情回放： 

　　去年1月21日，许女士首付58万元(余款由银行提供贷款)与某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，购买了一套总价为143万元的独立别墅。许女士依约办理相关手续支付了房款后发现，房地产公司在与她签合同时隐瞒了其没有取得商品房预售许可证的事实，致使合同无效，无法办理房产证。同年9月16日，收到新房仅2个多月的许女士将房地产公司告上法庭。 

　　原告许女士认为房地产公司在与其签订合同时隐瞒了没有取得预售许可证的事实，该公司的行为已经构成了欺诈，要求退回房款，并据此索赔143万元赔偿金。 

　　被告房地产公司辩称本案涉及的房屋是该公司受A公司委托与B公司合作开发的，他们享有开发、销售的权利，并持有A公司申办的预售许可证，他们认为双方签订的合同有效。 

　　法院审理认为，许女士与房地产公司签订合同时所列的预售许可证上载明的售房单位是A公司而不是该公司，根据最高人民法院相关司法解释，房地产公司在与购房户签订合同时，并未依法取得商品房预售许可证，其与许女士签订的合同当属无效，虽然房地产公司在许女士起诉后变更了预售许可证，但不具有对原合同补正的效力，遂判决该合同无效，许女士退回房屋，开发商退回房款及利息，并赔偿许女士因购房发生的实际损失54494元。 

　　律师观点：本案争议的焦点是双方签订的房屋买卖合同的效力问题。根据《城市商品房预售管理办法》第九条的规定：“开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”本案中，被告并非以本公司的名义申领预售许可证，其持A公司预售许可证以隐瞒自己没有预售许可证，使许女士误认为其有合法的售房资格与其签约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”而本案被告是在起诉后才变更取得了预售许可证，故该买卖应属无效。根据上述《解释》第九条的规定，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实致使商品房买卖合同无效的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。所以原告的主张完全可以得到法院的支持。 

　　案例启示：这起由预售许可证引发的诉讼给众多开发商也给买房人提了醒。由于预售许可证是商品房预售的必要条件，开发商在与买房人签订买卖合同时应当已经取得预售许可证并尽到向买房人出示该预售许可证的义务，否则将承担惩罚性的赔偿责任；作为买房人，在签订合同时，也应注意审查开发商是否有预售许可证，以免以后承担合同无效的风险，带来不必要的损失。